2020年房贷利率新政策深度解析

2020年，中国房地产市场经历了波澜壮阔的变革，其中房贷利率政策的调整尤为引人注目，这一调整不仅深刻影响了广大购房者的经济负担，更对整个金融市场的稳健运行产生了深远的影响，本文将深入剖析2020年房贷利率的新政策，带您全面了解这一政策背后的逻辑及其广泛影响。

公积金与商业性住房贷款利率对比

在2020年，公积金住房贷款继续沿用央行贷款基准利率，这一利率体系具体表现为：五年以下（含五年）的公积金贷款利率为基准利率的75%，而五年以上的利率则为基准利率的25%，与之形成鲜明对比的是，商业性住房贷款利率则以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，并在其基础上进行加点调整，这种加点值可以是负值，这种差异化调控体现了政策对不同类型贷款的精准施策。

首套房贷利率下限调整

2020年5月15日，央行和银保监会联合发布了一项重磅政策，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减去20个基点，而二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变，这一调整意味着，首套房贷利率最低可以达到LPR（3%）减去20基点（2%），即1%；而二套房贷最低可以达到LPR（3%）加上60基点（6%），即9%，这一政策旨在通过调整利率下限，引导房贷市场合理定价，实现住房消费的稳定增长。

利率转换方式：“LPR+点”

对于已经存在的房贷，若要转换为“LPR+点”的方式，需要参考2019年12月的5年期以上LPR报价，当时为8%，若原房贷利率为基准利率上浮10%，即39%，则加点值为59%，这个值固定不变，无论LPR如何变化，若LPR变为7%，最新房贷利率将调整为29%，相较于原有利率39%，仅减少了10个基点，这种转换方式体现了利率市场化改革的深入推进。

商业贷款与公积金贷款基准利率

商业贷款基准利率为：一年以内（含）35%，一至五年（含）75%，五年以上90%；公积金贷款利率为：五年（含）以下75%，五年以上25%，2020年，房贷利率在贷款基准利率基础上有所浮动，首套房商业贷款利率普遍上浮5%－20%，而首套房公积金贷款则严格按照基准利率执行，这一政策体现了对公积金贷款的优惠支持，鼓励更多家庭通过公积金贷款解决住房问题。

存量浮动利率贷款定价基准转换

按照中国人民银行的要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，客户可以选择将原合同约定的利率定价转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；客户也可以选择转换为固定利率，这一政策旨在推动房贷利率市场化改革，提高金融市场的灵活性。

利率重定价规则

在新的房贷利率规则下，最高利率为2倍（88%），对于首套房商业贷款，目前通常执行1倍利率，部分银行有少许下浮或上调，最多可贷7成（首付最少3成），对于商业房贷二套房，常见批出利率为2倍（88%），最低利率为1倍（39%），最高利率为3倍（37%），这一规则体现了对不同类型贷款的差异化利率管理，旨在平衡市场风险和消费者利益。

2020年房贷利率具体数值分析

1、2020年房贷利率波动情况

2020年，银行房贷利率在央行基准房贷利率上下波动，短期房贷利率为一年内（含一年）35%，中长期房贷利率为一至五年（含五年）75%，五年以上90%，个人住房公积金贷款利率为五年以下（含）75%，五年以上25%，人民币个人一手住房贷款执行中国人民银行规定的同级住房贷款利率。

2、2020年买房贷款利率

2020年买房贷款利率为：借款一年以内为35%，一至五年为75%，五年以上为90%，公积金贷款为借款五年以下（含五年）的利率为75%，借款五年以上的利率为25%，受限于购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同。

3、2020年6月贷款市场报价利率

2020年6月22日，贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.85%，5年期以上LPR为4.65%，据融360大数据研究院监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.65%，环比下降3BP。

2020年房贷款基准利率详解

1、商业房贷首套房利率

商业房贷首套房利率（首付最少3成）常见批出利率为1倍（39%），最低利率为1倍（39%），最高利率为2倍（88%），目前首套房商业贷款利率通常执行1倍利率，部分银行有少许下浮或上调，最多可贷7成（首付最少3成）。

2、贷款基准利率区间

房贷利率是各个银行根据中国人民银行指定的统一基本税率来在一定区间内上下浮动的，目前贷款期限是一年，贷款基准利率是35%；一年以上五年以下的（包含五年）为75%，五年以上的商业贷款基准利率是90%。

3、固定基准利率与LPR利率

2020年房贷的基准利率分为两种，一种是固定基准利率，一种是LPR利率，固定基准利率为一年以内（含一年）35%，一至五年（含五年）75%，五年以上90%，至于LPR利率是每月20日的9点30分公布一次，最近一次3月20日公布的1年期、5年期LPR利率分别为4.9%和5.6%。

4、公积金贷款基准利率

公积金贷款基准利率按央行贷款基准利率执行，五年以下（含五年）为75%，五年以上为25%，商业性住房贷款基准利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成的（加点可为负数），每个月都会重新定价，2020年7月20日LPR的定价是：1年期为4.9%，5年期以上为5.6%。

2020年房贷利率新规解读

1、首套房贷利率最低可达1%

根据新规，首套房贷利率最低可以达到LPR（3%）减去20基点（2%），即1%；二套房贷最低可以达到LPR（3%）加上60基点（6%），即9%，假设银行房贷利率为1%，那么整个还贷期的基点就固定在2%。

2、利率变动与月供影响

如果贷款当前利率为基准下浮15%，例如165%，转换后可能需要支付负的加点，如63%，这意味着利率可能会上升，在利率变动的情况下，比如未来LPR上涨，房贷利率将随市场调整，与旧规则相比，如利率上升，新规可能使月供增加。

3、惠州房贷利率实施情况

2020年惠州多家银行均已实施LPR新政，其中工行、招行、交行、农行等首套房贷利率大都在1%以上，二套房贷利率大都在3%以上。

4、房贷利率新政策实施时间

10月8日，央行实行房贷利率的新政策，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，11月，LPR首次下降，1年期LPR重新降到了4.9%，5年期以上的为5.6%，都下降了5个基点。

3月1日开始房贷利率大调整

1、房贷利率转换启动

从3月1日开始，住房贷款利率正式启动锚，即将库存浮动利率定价基准转换为LPR，各大银行发出通知和公告，通过在线公告、邮件等方式通知个人。

2、新政对购房者的影响

房贷3月1日新政的具体内容可能包括调整房贷利率、提高贷款审批标准、优化贷款流程等，这些调整旨在平衡房地产市场供需关系，防范金融风险，并促进经济的稳定增长，利率调整将直接影响购房者的还款压力。

3、房贷利率转换选择

从3月1日起，房贷利率将迎来大调整，所有基于旧利率进行的贷款需要与银行重新签订合同，截止日期为2020年8月31日，房贷定价基准可采用两种方式：将原合同利率转换为“LPR+点”或转为固定利率，选择哪种形式取决于个人，与银行协商即可。

4、转换工作实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

5、上海市民王先生房贷利率转换案例

上海市民王先生通过某国有银行手机银行App完成相关操作，将房贷利率由之前的固定利率变更为LPR定价，整个转换过程只花了几分钟，王先生说，他2014年买房，贷款总额85万，当时贷款按照基准利率9%计算，每月还款4500多元，转换后，他的月供有所减少。