如何区分普通住宅与非普通住宅

在我国的房地产市场，住宅的分类十分细致，其中普通住宅与非普通住宅的划分尤为重要，这种分类不仅影响着购房者的购房成本，还关系到购房者的贷款政策以及房产税等税务问题，如何区分普通住宅与非普通住宅呢？

一、定义上的差异

我们需要明确普通住宅和非普通住宅的定义，普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造，用于居住用途的房屋，这类住宅通常包括多层住宅和高层住宅，多层住宅指的是2到6层的楼房，而高层住宅则是指6层以上的楼房，多配备电梯，与之相对，非普通住宅则包括别墅、度假村等，以及建筑面积较大或用作商业用途的房子，如厂房、144平方米以上的豪宅、写字楼、商铺等。

二、建筑标准与使用性质

普通住宅和非普通住宅在建筑标准和使用性质上也有所不同，普通住宅通常遵循一般的建筑标准和设计规范，以满足大多数家庭的居住需求，而非普通住宅可能在建筑标准上有所不同，如更高的建筑标准、更复杂的设计等，普通住宅通常具有长期稳定的产权和使用权，可以依法进行买卖和继承，而非普通住宅的产权和使用性质可能较为复杂。

三、成交价格

实际成交价格也是区分普通住宅和非普通住宅的一个重要因素，如果某套住宅的成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的2倍以上，那么它很可能被认定为非普通住宅。

四、划分标准

1. 住宅小区建筑容积率 ：普通住宅的住宅小区建筑容积率通常在0以上，这意味着小区内建筑占地面积与总用地面积的比例是符合一定规划标准的，而非普通住宅的容积率则低于0，表明建筑更为稀疏或者占地面积相对较大。

2. 单套建筑面积 ：普通住宅的单套建筑面积一般在140平方米以下，部分地区可能规定为不超过90平方米，超过这个面积标准的住宅，通常会被认定为非普通住宅。

3. 实际成交价格 ：普通住宅的实际成交价格通常低于同级别土地上住房平均交易价格2倍以下。

五、税费与贷款政策

1. 税费 ：普通住宅在交易过程中享受一定的税费优惠政策，如首套购房满两年交易时，免征增值税及附加，而非普通住宅则需缴纳更多的税费。

2. 贷款政策 ：普通住宅的贷款政策相对宽松，首套首付款比例较低，而非普通住宅的贷款政策则较为严格，首套首付款比例较高。

六、购买条件

购买普通住宅和非普通住宅的购买条件也有所不同，在购买普通住宅时，购房者名下拥有的非普通住宅房屋不计入房屋套数，而在购买非普通住宅时，购房者名下已拥有的普通住宅、非住宅、平房等都需要计算在内。

普通住宅和非普通住宅在定义、建筑标准、使用性质、成交价格、税费、贷款政策以及购买条件等方面都存在明显的差异，了解这些差异，有助于购房者更好地选择适合自己的住宅类型。