预告登记的奥秘与法律解析
在房地产市场，在建工程抵押作为一种独特的融资方式，越来越受到开发商和投资者的青睐，对于在建工程抵押的预告登记，许多人仍然存在疑问，本文将深入探讨在建工程抵押与预告登记的关系，并对其进行详细的法律解析。
1、《房屋登记办法》与在建工程抵押预告登记
《房屋登记办法》第六十七条规定，当事人可以申请预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等，值得注意的是，该条款并未涉及在建工程的抵押预告登记，这意味着，在建工程抵押的预告登记并非法律强制要求，而是由当事人根据实际情况自行决定。
2、在建工程抵押：预告登记的自愿性
在建工程抵押是否需要预告登记，完全取决于当事人的意愿，预告登记是指在不动产物权变动所需的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产，请求权人向登记机关申请的预先登记，虽然是否办理预告登记不影响在建工程抵押的法律效力，但预告登记的存在可以在一定程度上保障债权人的权益。
3、预告登记的法律性质
预告登记是一种为了保全将来发生不动产物权变动的债权请求权而进行的登记，它具有以下特点：一是预告登记的对象是债权请求权；二是预告登记的目的是为了保全将来发生的不动产物权变动；三是预告登记具有对抗第三人的效力。
4、在建工程抵押预告登记所需材料
申请在建工程抵押预告登记，当事人需要提交以下材料：登记申请书原件、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同原件、当事人关于预告登记的约定原件、预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；设定在建工程抵押的房屋。
5、预购商品房抵押权预告登记
预购商品房抵押权预告登记所需材料包括：登记申请书原件、申请人身份证明、抵押合同原件、主债权合同原件、预购商品房预告登记证明原件、当事人关于抵押权预告登记的约定原件、已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
预告登记失效条件及法律分析
1、预告登记失效条件
预告登记失效的条件主要包括：一是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记；二是抵押物已经不复存在或被变卖；三是购买抵押物的第三方获得所有权并注册产权登记；四是抵押人在预告登记期间未能实际抵押该物；五是抵押人没有在预告期限内完成抵押登记手续；六是抵押债权已被清偿或终止。
2、法律分析
预告登记失效的法律分析如下：一是若自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效，这是因为预告登记的目的是为了保障债权人的权益，若九十日内未申请登记，则债权人的权益无法得到保障，二是抵押预告登记失效的情形通常包括抵押物已经不复存在或被变卖、购买抵押物的第三方获得所有权并注册产权登记等。
民法典抵押权预告登记的规定
1、民法典关于抵押权预告登记的规定
《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，房屋预抵押登记的期限是90日，超过90日的，预告登记失效。
2、抵押权预告登记的法律效力
抵押权预告登记的法律效力为：对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力，预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。
3、预购商品房抵押权预告登记的权利性质
预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。
在建工程抵押：为何不可以进行预告登记
1、在建工程抵押与预告登记的关系
在建工程抵押是指抵押人利用已合法获取的土地使用权和已投入建设的资产，以不改变占有状态的方式，将这些资产抵押给贷款银行，在建工程抵押不能进行预告登记的原因有以下几点：
2、在建工程抵押不能进行预告登记的原因
一是《房屋登记办法》不涉及在建工程的抵押预告登记；二是在建工程抵押是针对尚未竣工的房产，其所有权尚未确定，无法进行预告登记；三是在建工程抵押的法律效力与预告登记的法律效力不同。
3、在建工程抵押的法律效力
在建工程抵押的法律效力是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。
预告登记：什么是预告登记，需要哪些材料
1、什么是预告登记
预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记，如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
2、预告登记所需材料
预告登记所需材料包括：不动产登记申请书、购房合同、产权证书或房屋租赁合同、房屋租赁协议、拍卖成交确认书等；权属来源材料；当事人身份证明材料。
已在建工程抵押：含义与法律解析
1、已在建工程抵押的含义
已在建工程抵押是指开发商已将尚未竣工的房产作为担保，向银行借款，此操作实质上是将房产作为还款的保证，以获取资金用于项目的建设。
2、已在建工程抵押的法律解析
已在建工程抵押的法律解析如下：一是已在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为，二是已在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
